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E, após muita procura, muita pesquisa, muitas visitas, consultas, você encontra o imóvel ideal, onde poderá habitar ou empreender. Escolha feita, toma-se o segundo passo: Decidir sobre aquisição ou aluguel.Vamos supor que a escolha seja a aquisição…

A aquisição de um imóvel é um momento muito importante e deve ser tratado com extremo cuidado.

Para muitos é a economia de toda uma vida, a materialização de um sonho, para outros, a expectativa de um bom negócio. Em ambos os casos, o extremo cuidado é necessário. Há muitos itens que devem ser analisados, verificados. Não há negócio imobiliário no Brasil que seja completamente seguro.

Veja aqui o que preparamos no intuito de orienta-lo a evitar problemas.

Documentação

A documentação é o “coração” do negócio, o amparo para que haja sucesso.
Em primeiro lugar, deve-se obter uma serie de certidões sobre o imóvel e seus proprietários

Documentos do imóvel:

O primeiro documento a que deve ser analisado é a matrícula do imóvel. Ele contém toda a história do mesmo.
Pontos importantes a serem analisados:

• Se a pessoa apresentada como vendedor é de fato a proprietária do imóvel

• Se há promessa de venda do imóvel a outra pessoa

• Se o imóvel é de um único proprietário de se trata ou não (quando há mais que um proprietário, há direito de preferência. Para que a venda seja feita a outra pessoa, todos os proprietários devem abdicar deste direito).

• Se o vendedor é casado. Se o regime de casamento for diferente do regime de separação total de bens, há necessidade da concordância do cônjuge.

• Se existe alguma cláusula de inalienabilidade, usufruto ou hipoteca.

• Se houve em algum momento venda de proprietário para filho e ou neto (ascendente para descendente). Deve constar junto com essa venda a anuência dos outros proprietários e do cônjuge.

• Se há contrato de locação registrado, com clausula de vigência.

• Se o proprietário adquiriu o imóvel e o negócio pode ser classificado como venda com lesão, ou seja, se a venda realizada prejudicou algum dos envolvidos (cônjuges, herdeiros, etc.), esta venda pode ser anulada no prazo de quatro anos e consequentemente anular todos os outros negócios feitos posteriormente, incluindo a sua aquisição.

Sempre verificar há quanto tempo o imóvel pertence ao proprietário. Se o período é inferior a 4 anos, importante também verificar a documentação dos antecessores, pois há possibilidade de ação revocatória. Trata-se de reivindicação do imóvel e ações trabalhistas ou cíveis, por exemplo (pendências do proprietário ou de seus antecessores).

A matrícula do imóvel tem validade de 30 dias, contados da data de sua emissão junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Um proprietário estelionatário pode vender seu imóvel a mais de uma pessoa. Para se assegurar, um comprador deve registrar junto a matricula do imóvel sua escritura de compra e venda.

Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos.” (STJ – 4ª T., REsp nº 104.200/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJ 04.09.2000, p. 155).

Como vimos, a matrícula do imóvel já possui uma série de informações, mas não é o suficiente para assegurar a compra do imóvel. Outros documentos são de importantes,

Vamos comentar sobre tributos. Sim, os imóveis possuem tributos. Estes são denominados juridicamente como “propter rem”, que seguem a coisa (imóvel), independente do proprietário.

Exemplo:

• Certidões de tributos imobiliários ou Certidão de IPTU.  Estes são obtidos junto a prefeitura.

• Certidões de Foro e Laudêmio (áreas pertencentes a Marinha, ocupadas por particulares). Estes são obtidos junto a SPU – Secretaria do Patrimônio da União.

• Despesas condominiais, no caso de condomínios. A informação sobre pendências em relação ao imóvel são obtidas junto á administradora do condomínio. Importante verificar se há pendências não somente de pagamentos, mas de causas trabalhistas ou previdenciárias em relação aos funcionários do condomínio.

• Despesas com gás, energia elétrica e água.

Importante saber se há pendências nestes tributos. Caso o comprador não verifique este detalhe, deverá arcar com estes valores, mesmo que sejam decorrentes de  períodos anteriores a sua aquisição.

Dependendo da localidade em que o imóvel se encontra, há possibilidade de estar tombado pelo Patrimônio Histórico, ou se foi classificado como de utilidade pública e passível de desapropriação (o tombamento pode ser levantado junto aos órgãos municipal, estadual ou federal, dependendo do imóvel, e a desapropriação junto a Prefeitura)

Outros documentos importantes: Documentação referente ao proprietário.

Importante a obtenção para análise de vários documentos do proprietário. Informações como:

Se proprietário é empresário, haverá necessidade de se obter documentos da empresa para verificar qual o tipo de sociedade empresária. Em alguns casos, o patrimônio particular do empresário responde por todas as obrigações da empresa. É o caso das sociedades empresárias individuais. O imóvel objeto da compra poderá estar penhorado. Segundo jurisprudência:

“PENHORA – Ativos Financeiros – incidência sobre patrimônio do titular de empresa individual devedora – Admissibilidade, ante inexistência de autonomia patrimonial a determinar que todo o acervo, em nome da empresa ou de seu dono, responda pelas dívidas contraídas perante terceiros – Constrição determinada – Recurso provido.” (TJ/SP – 21ªC. Dir. Priv., Ag. Inst. nº 7.150.351-6, Rel. Des. Itamar Gaino, julg. 27.06,200 7).

Uma consultoria especializada pode ajuda com mais exatidão nestas informações.

Se proprietário é menor de idade, há necessidade de haver uma autorização judicial para vender.

Certidões de âmbito criminal. Estas podem identificar se há alguma quantia referente á danos causados, que podem refletir sobre transações imobiliárias.

Documentação referente ao empresário:

Quando o proprietário é empresário, sempre haverá maiores riscos, uma vez que possam existir pendências relativas a empresa, anteriores a venda do imóvel, que possam comprometer o negócio e prejudicar o comprador. Como dito anteriormente, o patrimônio do proprietário pode responder, em muitos casos, pelas obrigações da empresa.

Neste caso, é importante obter certidões de falência e concordata, trabalhistas e previdenciárias e também as relativas a Receita Federal.

Antes ainda, pesquisar sobre todas as empresas que o proprietário possa ter participação, como sócio. As certidões deverão ser obtidas para cada CNPJ que este possa estar envolvido.

Toda a documentação referente ao imóvel, ao proprietário e, se este for empresário, às empresas as quais o mesmo está relacionado, deve ser analisada cuidadosamente, a fim de reduzir os riscos e preservar o comprador. Trata-se de uma verdadeira investigação.

Uma consultoria especializada pode contribuir muito para este trabalho de levantamento e análise de documentação e garantir um bom negócio ao comprador.

Quer saber mais? Consulte-nos